Zekerheid bij aankoop in het buitenland | deel 2

Auteur  Mr Aart D.G. Heering

In het vorige maand geplaatste artikel ‘Zekerheid bij aankoop in het buitenland| deel 1', werden al een aantal aspecten van de voorovereenkomst bij de aankoop van buitenlands onroerend goed besproken, zoals het van toepassing zijnde recht, het belang van een goede omschrijving van het object en de prijs en eventueel verdere financiële verplichtingen. In deze bijdrage wordt ingegaan op - te maken afspraken tussen partijen bij het sluiten van een voorovereenkomst omtrent onroerend goed - en de sancties wanneer de overeenkomst door één der partijen niet wordt nagekomen. Tot slot enkele typische Franse kwesties.

De voorovereenkomst voor aankoop van onroerend goed, in volgorde van minder naar meer gebondenheid tussen partijen, is onder te verdelen in verschiilende types:

1. Intentieovereenkomst/reserveringsovereenkomst
Deze heeft als kenmerk dat er nog geen volledige koopovereenkomst is, maar wel een overeenkomst die partijen verplicht met elkaar door te onderhandelen. Haakt één van de partijen af dan zal het moeilijk zijn alsnog de voorgenomen transactie uitgevoerd te krijgen. Daarom is het niet verkeerd in een dergelijke overeenkomst het verdere traject van onderhandeling nauwkeurig te omschrijven. Voorts kan worden beschreven wat de financiële gevolgen zijn als de transactie niet doorgaat (bijvoorbeeld: wie draagt de omwille van de overeenkomst al gemaakte kosten)

2. Optie/promesse
Deze overeenkomst heeft als kenmerk dat de eigenaar aan een geïnteresseerde de mogelijkheid geeft binnen een bepaalde periode, bijvoorbeeld 3 maanden, het beoogde onroerend goed af te nemen. Voor dat recht betaalt de geïnteresseerde een bepaalde vergoeding (meestal 5 of 10 procent) die hij in beginsel kwijt is, als hij vervolgens niet afneemt.

3. Koopovereenkomst
Hierbij hebben beide partijen al daadwerkelijk een koop /verkoop geconstateerd. De eigendom laten zij echter nog niet, of niet direct, overgaan.

Afspraken in de voorovereenkomst
Er kunnen dan wel verschillende types voorovereenkomsten zijn, de zorgen van partijen zijn vaak van een bekend patroon:
De eigenaar/verkoper wil

• zoveel mogelijk zekerheid dat de gegadigde echt af zal nemen
• een behoorlijke sanctie op het niet afnemen
• zekerheid dat die sanctie ook verzilverd kan worden en
• een zo gunstig mogelijk beeld van het object schetsen, zonder echter enige aansprakelijkheid te willen creëren voor de juistheid van zijn lofzang.

De (kandidaat)koper wil

• voorbehouden voor alles waarvan hij nog niet zeker is, met als belangrijkste de financiering
• voorbehouden voor wat hij verder wil onderzoeken zoals technische staat en de be- of verbouwbaarheid

• de termijn waarbinnen alles gerealiseerd zal moeten zijn
• de gevolgen als in de tussenperiode bepaalde gebeurtenissen optreden zoals brand, andere beschadiging of overlijden van één der partijen
• de gevolgen van niet afnemen of niet meer willen verkopen.