Verplichte bouwgaranties in Frankrijk

Het Franse bouwrecht legt een aantal garantieverplichtingen op een projectontwikkelaar maar ook op een aannemer. Het is goed om de regels hierover globaal te kennen en te controleren of deze ook in uw geval worden toegepast. Dat gebeurt in de praktijk namelijk geregeld niet. Ook wordt een koper of opdrachtgever hierover vaak niet of onvoldoende voorgelicht.

De projectontwikkelaar
Nadat deze definitief heeft beslist tot de bouw moet hij bij de ondertekening van de akte van eigendomsoverdracht en aantal stukken voegen. Deze overdracht vindt plaats wanneer de bouw voor tenminste 35% gevorderd is. Dat gebeurt via een zogenaamde VEFA-akte (Vente en Etat Futur d’Achevement, de verkoop van een huis in aanbouw).
Deze stukken zijn genaamd garantie d’achèvement, police d’assurance dommages-ouvrage en police de garantie décennale.

De garantie d’achèvement is de afbouwgarantie. Deze bestaat uit hetzij een bankgarantie hetzij een eigen garantie van de projectontwikkelaar. De bankgarantie geeft de meeste zekerheid. Deze dekt de afbouw overeenkomstig het bestek. Wanneer de projectontwikkelaar het werk stopt of het niet correct oplevert, kan de koper zich tot de bank wenden. Deze is er dan toe verplicht om het huis alsnog op eigen kosten af te bouwen en/of correct op te leveren. In verband daarmee hoeft een koper er niet voor te vrezen dat hij wellicht al te veel aanbetalingen heeft gedaan. De bank staat immers voor alles in.

De eigen garantie van de projectontwikkelaar verloopt anders. Dan mag hij slechts aanbetalingen vragen die een geringere waarde vertegenwoordigen dan er is gebouwd. Zou hij tussentijds stoppen dan kan de koper het waardeverschil gebruiken voor de extra kosten die hij moet maken om het werk door een ander te laten voltooien.
De oplevering is hierbij als volgt geregeld:

Terwijl de laatste 15% van de koopsom nog moet worden betaald, krijgt de koper een uitnodiging voor de oplevering. Heeft de koper hierbij klachten of opmerkingen dan worden deze in een proces verbaal opgenomen. Deze moeten eerst worden verholpen. Pas als alles in orde is heeft de koper de verplichting tot de laatste betaling. Bij kleinere kwesties kan de koper natuurlijk alvast betalen, doch de beslissing daarover is aan alleen hem. Worden de klachten niet verholpen dan moet de koper de laatste 15% bij de notaris storten in afwachting van de correcte oplevering. Veel projectontwikkelaars lichten hier helaas de hand mee. Zij wensen dat de laatste 15% vóór de oplevering wordt betaald. Probeer hiervoor een oplossing te treffen en zie er in elk geval op toe dat dit punt op juiste wijze in de akte wordt vermeld.

De police d’assurance dommages-ouvrage is een all risk verzekering die de diverse schadegaranties dekt. Daarbij gaat het om een éénjarige garantie voor alles dat kapot gaat, een tweejarige voor alle beweegbare delen zoals radiatorkranen en een tienjarige op de soliditeit van de constructie. Wanneer er een schade is meldt u die in principe alleen aan de maatschappij. Deze is verplicht om deze te vergoeden. Dat gaat vaak snel. De maatschappij bekijkt vervolgens wie van de bouwpartijen deze schade aan haar moet vergoeden. Het is een wettelijke verplichting dat deze polis aan u wordt overhandigd. Er staat zelfs een strafsanctie op wanneer dat niet gebeurt.

De police de garantie décennale dekt de schade die door de afzonderlijke bouwpartijen kan zijn ontstaan. Zij vormen een bijlage bij de all risk verzekering. U krijgt er van elke partij een.

De aannemer
Bij de bouw van een huis heeft deze soortgelijke verplichtingen als de projectontwikkelaar. Bij de aanvaarding van uw opdracht moet hij ook een afbouwgarantie overleggen en wel uitsluitend een bankgarantie. En eigen garantie is hier dus niet mogelijk. Voorts moet u van iedere bouwpartij – ook van hun eventuele onderaannemers - weer een police de garantie décennale ontvangen. Let er goed op dat dat gebeurt en dat uit de polis blijkt dat de gehele bouwtijd gedekt is. Er is vaak wat mis op dit punt.

De assurance dommages-ouvrage moet u hierbij zelf afsluiten onder overlegging van alle polissen van de garantie décennale. Dit is ten zeerste aan te raden omdat u anders bij een schade alleen een beroep kunt doen op de afzonderlijke polissen van de garantie décennale. Daarbij moet u aantonen wie van de partijen verantwoordelijk is voor de schade. Vaak is dat onduidelijk en moet u op meerdere polissen tegelijk claimen. Dat is lastig waarbij veelal een gerechtelijke deskundige moet worden benoemd om eruit te komen. In de tussentijd ontvangt u geen uitkering. Tevens moet u alle proceskosten betalen. Pas na lange tijd wordt bepaald wie van de partijen welke schade moet vergoeden. De proceskosten kunt u slechts gedeeltelijk terugkrijgen.

Een opdrachtgever wordt hierover vaak onvoldoende voorgelicht zodat hij geen assurance dommages-ouvrage afsluit. Hoewel het ook hier om een wettelijke verplichting gaat, staat daarop geen strafsanctie. Wanneer het om kleinere werkzaamheden gaat die niet de ruwbouw betreffen kunt u overigens volstaan met alleen de polis(sen) van de garantie décennale. Let er ook dan op dat u die krijgt. Vele bouwpartijen verstrekken deze namelijk niet uit zich zelf.

Belastingen
Een ander gevaar waar wij u – bij de koop van een huis van een projectontwikkelaar - voor willen behoeden betreft de bouwvergunning. De Franse fiscus heft enkele belastingen bij de houder van een bouwvergunning. Nu komt het wel eens voor dat een projectontwikkelaar zijn koper een verzoek laat tekenen waarbij de bouwvergunning op zijn naam komt te staan. Doe dit nooit! Het leidt ertoe dat de koper de belastingaanslagen tegemoet kan zien die normaliter verdisconteerd zijn in de koopprijs. Een bouwvergunning op eigen naam is alleen aan de orde wanneer u zelf opdrachtgever van de bouw bent.

Bron: Steinz & Dijkstra Advocaten

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Frankrijk
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!