De baten en kosten van een tweede woning

Veel mensen dromen van een eigen woning in Zwitserland maar is het mogelijk om kostenneutraal een tweede woning te bezitten?

Veel mensen dromen van een eigen woning in Zwitserland, maar kunnen vaak die droom alleen realiseren indien het bezit van de woning tenminste kostenneutraal is, nu en in de toekomst. Maar is het mogelijk om kostenneutraal een tweede woning te bezitten in Zwitserland? Een korte verkenning door mr. Eva Hofkes.

Kosten en batenanalyse
Bij kosten moet u onder meer denken aan financieringskosten voor de woning zoals hypotheekrente en ontwaarding van het eigen vermogen, vaste overheidslasten en andere vaste lasten zoals energie en verzekeringen en belasting. De hypotheekrente is op dit moment,  medio 2011, relatief zeer laag, maar het moet wel betaald kunnen worden, ook indien u na het einde van de looptijd de hypotheek wilt verlengen tegen een dan geldende, wellicht hogere rente.

Bij baten kunt u denken aan huurinkomsten. Echter ook het verhuren brengt kosten mee, maar deels kunnen deze kosten worden doorberekend aan de huurder, zoals bijvoorbeeld de Kurtaxe, vergelijkbaar met de toeristenbelasting, de eindreiniging en in beginsel ook de energiekosten.

Belastingen
Indien u voor uzelf een kosten-batenanalyse opstelt, dan komt u zeker het onderdeel 'belastingen' tegen. Daarbij valt te denken aan verschuldigde belastingen in Zwitserland en in Nederland. Voor de Zwitserse inkomstenbelasting zijn van belang de huurinkomsten en een bedrag wegens eigen gebruik, ook wel genoemd ‘Eigenmietwert’, van de woning. Voor de vermogensbelasting wordt de ambtelijk vastgestelde waarde van het onroerend goed als vermogen belast. De waarde hiervan is doorgaans aanzienlijk lager dan de werkelijke, reële waarde. Aftrekmogelijkheden zijn er ook, wegens afschrijving op het onroerend goed,  en tenminste een standaard ('pauschal') aftrek wegens de verhuur.

Voor de Nederlandse fiscus hoeft u de huurinkomsten in Zwitserland niet op te geven. Wel moet u de waarde van het onroerend goed in het economische verkeer in uw Nederlandse belastingformulier vermelden. Het fictieve rendement over deze waarde verminderd met een eventuele hypotheek wordt via box 3 in de belastingheffing betrokken. U kunt echter aanspraak maken op een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting,  waardoor de in Nederland belaste vermogenswaarde over het onroerend goed in Zwitserland vrijwel nihil is.

De hoogte van de inkomsten- en vermogensbelasting in Zwitserland zal eveneens een belangrijke rol bij uw overwegingen kunnen spelen. Het is goed rekening te houden met de grote verschillen in belastingdruk in de verschillende kantons. Ook de belastingdruk per gemeente in hetzelfde kanton is verschillend. Dit maakt een vergelijking moeilijk, maar niet onmogelijk. U kunt de rekenexercitie doorvoeren in verschillende kantons van uw keuze. Indien u daarbij ook rekening houdt met de (grote) verschillen in aankoopprijzen, dan hebt u een goede kans een reële inschatting van kansen en risico's te maken.

Tot slot houdt u er bij uw keuze van het object natuurlijk rekening mee, dat niet in ieder kanton en in iedere gemeente een onroerend goed door een in Nederland wonende Nederlander in eigendom kan worden verkregen. Daarover moet u zich dus al in een heel vroeg stadium laten informeren.

Conclusie
Het  loont dus om een reële begroting te maken van de kosten en baten. Natuurlijk zult u daarbij moeten uitgaan van veronderstellingen, bijvoorbeeld ten aanzien van het aantal weken dat u het chalet of de woning kunt verhuren en voor welke prijs, maar uw antwoord behoeft niet door fantasie te worden ingegeven. U vindt gemakkelijk en snel huurprijzen van vergelijkbare objecten en ook zijn cijfers over de gemiddelde bezetting van een vakantiewoning in die betreffende regio te verkrijgen.

Als vuistregel kan ik u meegeven dat het niet eenvoudig is om een tweede woning werkelijk te laten renderen, maar dat het wel mogelijk is om een woning kostenneutraal te bezitten. Indien de inkomsten opwegen tegen de uitgaven, hebt u zonder kosten, het genot van uw tweede woning. U kunt gebruik maken van uw vakantiewoning wanneer u dat wilt en zonder dat het uw budget belast. Boven alles staat immers het plezier dat u van uw tweede woning in Zwitserland hebt.

Dit artikel is tot stand gekomen is samenwerking met mr. Eva Hofkes, verbonden aan Huisinzwitserland.eu.

---

Lees ook:

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Zwitserland
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

---

Het Mondi lidmaatschap is bijzonder aan te bevelen voor (toekomstige) eigenaren van een woning of beleggingsobject in het buitenland. Of u zich nu in de oriëntatiefase bevindt, al een woning hebt aangekocht of deze weer wilt gaan verkopen, u zult ongetwijfeld veel vragen hebben en willen weten welke juridische, fiscale, financiële en praktische consequenties uw beslissing heeft.

---

Terug naar overzicht