“De rechtspraak in Nederland biedt de mogelijkheid een makelaar aansprakelijk te stellen voor het verstrekken van onjuiste informatie aan de koper. Onder omstandigheden bestaat er voor de makelaar een gehoudenheid om te controleren of de verstrekte gegevens van de verkoper juist zijn. Doordat de Hoge Raad in een praktijksituatie als maatstaf aanhoudt de ‘omstandigheden van het geval’ laat hij veel ruimte voor nadere invulling in het licht van de specifieke zaak. Het voordeel daarvan is dat er een grijs gebied ontstaat waarbij zowel de koper als de makelaar argumenten aan de specifieke omstandigheden kunnen ontlenen. Opmerkelijk is dat de potentiële koper niet in een contractuele relatie tot de makelaar hoeft te staan om de makelaar aansprakelijk te stellen,” aldus mevrouw mr. Iris Engels namens BASE Advocaten.

Aantal schadeclaims neemt toe
In de praktijk beschikken te veel makelaars of bemiddelaars die actief zijn in de internationale vastgoedmarkt niet over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. De makelaar of de werknemer van het bedrijf die geen fouten maakt, moet nog geboren worden. Ook al heeft de makelaar zijn zaakjes goed voor elkaar, de kans dat de heer of mevrouw als bemiddelaar in kwestie van verschillende kanten geconfronteerd wordt met schadeclaims neemt alleen maar toe.

Een goede beroepsaansprakelijkheidsverzekering is dan ook absoluut noodzakelijk. Want het gevolg van een aansprakelijkheidsclaim zou kunnen zijn dat een claim het voortbestaan van het makelaarskantoor in gevaar brengt. Maar dit is makkelijker gezegd dan gedaan. De grenzen vervagen nog niet per definitie voor de verzekeringsmaatschappijen, dus zo’n verzekering is nog niet zo gemakkelijk af te sluiten als de makelaar niet is aangesloten bij een beroepsorganisatie.

Internationale vastgoedtransacties
Binnen een groot aantal beroeporganisaties beschikken makelaars collectief verplicht over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Dit geldt ook als de makelaar is aangesloten bij een beroepsvereniging zoals de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen (NVM). Maar hoe zit het dan met de dekking van internationale vastgoedtransacties? 

Mondi heeft anderhalve week geleden zowel de heer Roeland M. Kimman als persvoorlichter van de NVM als de heer Rogier Spoel als woordvoerder van de VBO Makelaar om een reactie gevraagd. Reactie van de heer Kimman namens de NVM: "Bij buitenlandse opdrachten heeft een NVM-makelaar een aanvullende aansprakelijkheidsverzekering nodig."

Helaas moeten de redactie u het antwoord van de heer Spoel nog schuldig blijven. Volgens een ingewijde: "Een nederlandse NVM makelaar heeft altijd een beroeps en bedrijfsaansprakelijkheids verzekering. Gaat deze makelaar zich bezig houden met internationaal vastgoed is het probleem dat de verzekeringsmaatschappij niet grensoverschrijdend werkt. Men kan voor een aantal landen zich wel sepaat bijverzekeren. Als voorbeeld een makelaar met een beroeps en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering in Nederland en bijvoorbeeld de papieren van de BIV (Belgie) kan zich bijverzekeren zodat hij voor zijn activiteiten welke hij verricht in Belgie ook verzekerd is. Dit is niet mogelijk in alle landen."

Reactie van de heer Jurgen Vansteene als Directeur Juridisch Departement namens Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV): “Inmiddels heb ik het antwoord ontvangen van verzekeringsmaatschappij KBC Verzekeringen. De polis voorziet dekking (art. 6) voor de activiteiten in het buitenland voor zover de makelaar werkt vanuit een Belgische uitbatingzetel of kantoor."

Het beroep van vastgoedmakelaar in België is gereglementeerd. In België geldt dat iedereen, die als zelfstandige vastgoedmakelaar activiteiten wenst uit te oefenen, ingeschreven dient zijn bij Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). In Nederland is sinds 2001 de makelaar een vrij beroep. Dat wil zeggen dat iedereen zich makelaar mag noemen.

Mondi tip

Met de rug tegen de muur
Mondi wordt veel geconfronteerd met vervelende en soms complexe situaties waarmee leden met een Mondi lidmaatschap Plus een beroep op Mondi doen voor persoonlijk advies en begeleiding. Hierin probeert Mondi een bemiddelende rol te spelen om tot acceptabele oplossingen te komen. Als Mondi met een dialoog niet verder komt, zal op basis van een nader te bepalen strategie verder druk worden uitgeoefend op betrokken organisaties en/of personen. Naast mogelijke civiel- of strafrechtelijke procedures zal Mondi door middel van publicaties ongewenste en onredelijke situaties publiekelijk onder de aandacht brengen.

Geplande publicaties
Willem V komt namens Euro Alanya en Housing Alanya verplichting gingen niet na. TAPU (eigendomsbewijs appartement) wordt niet geleverd ondanks betaling appartement in 2009. Het openstaande bedrag van enkele duizenden euro’s zou betaald worden bij het verkrijgen van de TAPU. Daarnaast is een verhuurcontract afgesloten met een gegarandeerd verhuurrendement, dat in twee jaar tijd geen enkele keer is uitbetaald. Ontelbare beloftes worden niet nagekomen. Mondi heeft inmiddels al tientallen reacties ontvangen over zijn wanpraktijken.

Bij een nieuwbouwwoning is een projectontwikkelaar in Spanje verplicht om aan de koper een bankgarantie te verstrekken. Dit is bij wet vastgelegd. De bankgarantie wordt opgenomen in het koopcontract. Met deze bankgarantie heeft de koper de zekerheid dat alle betalingen van zijn kant worden terugbetaald op het moment dat de woning te laat wordt afgeleverd of als de projectontwikkelaar failliet gaat. De bankgarantie wordt gedekt door een verzekeringsmaatschappij of een bank. Veel kopers (en zelfs makelaars!) zijn niet op de hoogte van de verplichte bankgarantie bij de bouw van een nieuwbouwwoning. Deze publicatie gaat om de aankoop van een appartement in 2008 in het Spaanse project “Oasis Tabenas Country Club” via Bieze Second Home B.V. bij Huma Indalo, S.L. U begrijpt het al: geen appartement, geen bankgarantie en de heer Hans B voelt zich ook gedupeerd.

U kunt het volledig artikel raadplegen van mevrouw mr. Iris Engels namens BASE Advocaten:
‘De makelaar immuun voor beroepsaansprakelijkheid’.