De fiscale gevolgen van een tweede woning in het buitenland

Auteur Egbert van Rappard

Wanneer u het voornemen hebt een vakantiehuis aan te schaffen in een zonovergoten oord, doet u er goed aan u enigszins te verdiepen in de lokale belastingwetgeving. De aanschaf van uw eigen buitenlands vastgoed is onderworpen aan de nodige fiscale wetgeving. Zo kan het zijn dat de aanschaf van uw vakantiehuis is onderworpen aan de daar geldende overdrachtsbelasting, die over het algemeen afwijkt van de huidige Nederlandse overdrachtsbelasting.

In tegenstelling tot wat in Nederland geldt, kan het zijn dat wanneer u uw vakantiehuis later met winst verkoopt, deze winst daar is onderworpen aan een winstbelasting. In een land als Spanje kan dit zomaar 19 procent van de verkoopwinst bedragen. In een aantal landen worden de huurinkomsten ook belast, waarbij soms de mogelijkheid bestaat om de rentekosten van deze huurinkomsten af te trekken. Daardoor valt het bedrag aan belaste huurinkomsten lager uit. Daarnaast kan sprake zijn van een lokale forfaitaire belastingheffing, vergelijkbaar met de box 3-heffing in Nederland, op basis van de waarde van het vakantiehuis.

Belastingheffing tussen twee landen
Mocht u de trotse bezitter van een buitenlands vakantiehuis zijn, dan zult u de waarde van deze woning in uw Nederlandse aangifte inkomstenbelasting onder box 3 moeten opnemen. Uiteraard kunt u de schuld die u eventueel bent aangegaan voor de aanschaf van de woning ook opnemen in box 3, deze vermindert dan de heffingsgrondslag. Daarnaast zult u mogelijk belasting moeten betalen over uw vakantiehuis in het land waar dit is gelegen. De oplettende lezer constateert dat er hierdoor tweemaal belasting wordt betaald over een en hetzelfde object: het vakantiehuis.

Gelukkig heeft Nederland met veel andere landen belastingverdragen afgesloten ter voorkoming van dubbele belasting. In verreweg de meeste gevallen is de belastingheffing over het buitenlands vastgoed toegewezen aan het andere land. Zoals reeds aangegeven zijn er verschillende manieren van belastingheffing over vastgoed en heeft elk land zo zijn eigen manier. Belangrijk blijft echter wel dat u in uw Nederlandse aangifte inkomstenbelasting het buitenlands vastgoed en de corresponderende schuld onder box 3 opgeeft. Vervolgens is het zaak dat u in diezelfde Nederlandse aangifte het onderdeel ‘aan buitenlandse belasting onderworden box 3-vermogen’ aanvinkt en ook hier de waarde van het vastgoed en de corresponderende schuld opgeeft. Let wel dat de waarde van het buitenlands vastgoed moet worden vastgesteld overeenkomstig de Nederlandse WOZ-waarderingsmethode. Voor de problematiek rond deze waardebepaling verwijzen wij u naar een eerder verschenen artikel van Evander Nelissen.

Gevolgen buitenlands vakantiehuis bij schenking en overlijden
Bij schenking dan wel erfrechtelijke verkrijging van een buitenlands vakantiehuis is Nederland, mits de bezitter op dat moment de Nederlandse nationaliteit bezit en korter dan tien jaar in het buitenland woont, bevoegd te heffen over het verkregen (buitenlands) vastgoed. In tegenstelling tot de inkomsten- en vennootschapsbelasting heeft Nederland relatief weinig belastingverdragen ter voorkoming van dubbele belasting bij verkrijgingen krachtens schenking of erfrecht. Gelukkig beschikt Nederland echter wel over het Besluit ter voorkoming van dubbele belasting waarin voorkoming van dubbele erf- en schenkbelasting is opgenomen. Dit betreft echter een algemene voorkoming, die nooit hoger is dan het daadwerkelijk in het buitenland betaalde successierecht. Deze voorkoming kan echter wel lager zijn als het betaalde successierecht in het buitenland. De waarde van het buitenlands vastgoed, en dus de verkrijging, wordt ook hier bepaald aan de hand van de WOZ-waarderingsmethode.

Mondi heeft in haar landendossiers te vinden in het 'menu' aan de linkerkant per land afzonderlijk de belastingen in kaart gebracht, waarmee men als tweedehuisbezitter in het buitenland te maken krijgt. Heeft u  vragen over belastingheffing in het buitenland neem dan contact op met Mondi, via de vraag en antwoordmodule. Met betrekking tot vragen over welke gevolgen uw beslissing heeft voor aangifte van de Nederlandse belastingen kunt u contact opnemen met de auteurs.

Evander Nelissen en Egbert van Rappard zijn als belastingadviseur verbonden aan KPMG Meijburg & Co.