Kosten koper: In ieder land anders

In een aantal artikelen vertellen we meer over de rol en kosten van de notaris in verschillende landen. Deze week Oostenrijk en Italië.

Bij de aanschaf van onroerend goed heeft u niet alleen te maken met de kosten voor de woning zelf. U moet ook belastingen en betrokken partijen betalen. Één van die partijen is de notaris. De rol en kosten van de notaris verschilt per land. In een aantal artikelen vertellen we meer over de notaris in verschillende landen. Deze week Oostenrijk en Italië.

Oostenrijk
De notaris of de advocaat (=Treuhänder) zorgt in Oostenrijk voor de overdracht van het onroerend goed en inschrijving in het kadaster (= Grundbuch). Voor het kopen van bestaande bouw geldt dat als de verkoper en koper tot overeenstemming zijn gekomen een koopovereenkomst wordt opgemaakt.

Na ondertekening gaat de overeenkomst naar de notaris (of een daartoe bevoegde advocaat) die ervoor zorgt dat de transactie in het kadaster wordt doorgevoerd. Bij de aanschaf van onroerend goed in Oostenrijk zijn de volgende kosten gemoeid:

• 3,5% overdrachtsbelasting;
• 1% registratiekosten (inschrijving in) kadaster (Grundbuch);
• 1,2% over de hoogte van de hypothecaire inschrijving;
• Makelaar: ca. 3% voor zowel koper als verkoper;
• Advocaat/notaris ca. 3% - wettelijk vastgelegd tarief, maar kan hoger zijn afhankelijk van specifieke wensen of voorkomende problemen;
• Overige kosten (o.a. legalisatie handtekeningen, €400), totaal ca. €600.

De percentages zijn afhankelijk van de koopsom en de locatie. De koper betaalt de koopsom op de derdenrekening (Anderkonto) van de advocaat of notaris en de verkoper krijgt pas het geld wanneer het onroerend goed op naam van de nieuwe eigenaar is ingeschreven in het kadaster. Van toepassing zijn bovendien extra kosten bij de vestiging van een hypotheek; vooral belastingen en kadasterkosten (2% bij elkaar) plus notariskosten en taxatiekosten.

Het is verstandig om in een vroegtijdig stadium contact op te nemen met een deskundige, bijvoorbeeld een fiscalist. Dit kan namelijk toch wel wat leed besparen. Veel voorkomend is fiscale problematiek met name bij de combinatie verhuur en privégebruik. Verder kan ook het erfrecht een rol spelen bij de aankoop, hetgeen bij de overeenkomst geregeld kan worden.
Bron: mr. Stephan Wijnkamp, Weinans & Wijnkamp Advocaten, advocaat zowel in Oostenrijk als Nederland

Italië
Het transport van woning en hypotheek zal plaatsvinden bij de notaris (notaio) waar de koper en verkoper beide aanwezig dienen te zijn. Zonder tussenkomst van de notaris is het niet mogelijk onroerend goed over te dragen. De notaris is onpartijdig. De notaris vertegenwoordigt de koper noch de verkoper, maar de Italiaanse staat. Zijn belangrijkste taak is ervoor te zorgen dat alle belastingen, die te maken hebben met onroerendgoedtransacties, daadwerkelijk afgedragen worden. De notaris speelt een grote rol bij de voorbereiding van de eigendomsoverdracht. Hij controleert in het onroerendgoedregister (catastro) of de verkoper als eigenaar staat ingeschreven, wanneer het onroerend goed gebouwd is en of het verbouwd is. Als alles in orde is, stelt de notaris de transportakte op (atto di compravendita). De notaris is verantwoordelijk voor de registratie van onroerendgoedtransacties in het onroerendgoedregister op naam van de nieuwe eigenaar.

De totale bedrag dat aan de notaris betaald wordt omvat:

• heffingen en belastingen;
• honorarium van de notaris;
• Btw (20 procent over het honorarium).

Transport
Het grootste deel van de vergoeding aan de notaris wordt in beslag genomen door de belastingen die de notaris voor zijn cliënt aan de staat betaalt. Na het transport (rogito) moet de notaris ervoor zorgen dat de koopakte zo spoedig mogelijk geregistreerd wordt, dat het onroerend goed in het onroerendgoedregister op naam van de koper overgeschreven wordt en dat aan het kadaster mededeling gedaan wordt van de overdracht. Bij alle drie de handelingen dient de notaris namens de koper belasting te betalen. De registratiebelasting (imposta di registro), hypotheekbelasting (imposta ipotecaria) en kadastrale belasting (imposta catastale) vormen tezamen de overdrachtsbelasting (in ruime zin). Deze worden geheven over de prijs die in de transportakte is vermeld.

• Imposta di registro (overdrachtsbelasting in enge zin): Er wordt 7% geheven over de koopsom van de gebouwen die in het “kadaster voor gebouwen” zijn vermeld, 15% over de koopsom van terreinen en agrarische gebouwen die op het moment van overschrijving van de koopakte in het “kadaster voor terreinen” zijn vermeld en 3% over de koopsom indien het een 'prima casa' (eerste huis) betreft. Voor bouwgrond (terreni) wordt 8% imposta di registro berekend en voor landbouwgrond (terreni agricoli) 15%. Voor onroerend goed met historische, artistieke of archeologische waarde wordt eveneens het tarief van 3% berekend;
• Imposta Ipotecaria: 2 procent of 129,11 euro in geval van een 'prima casa';
• Imposta catastale: De kadastrale belasting is bij kooptransacties steeds gelijk aan 1% van de koopsom of 129,11 euro in het geval van een 'prima casa'.

De totale overdrachtsbelasting bedraagt dan:

• In het geval van een eerste huis (prima-casaregeling) 3% voor de imposta di registro plus vaste bedragen (129,11 euro) voor de imposta ipotecaria en imposta catastale (samen 258,22 euro)
• Tweede huis 10%

U betaalt niet altijd overdrachtsbelasting, bijvoorbeeld als u een nieuwbouwwoning koopt zal u in de meeste gevallen geen imposta di registro betalen, maar btw (iva). Of u imposta di registro betaalt of iva is afhankelijk van uw verkoper. Is uw verkoper een privépersoon dan betaalt u imposta di registro. Is uw verkoper een btw-plichtige (een projectontwikkelaar of een bouwbedrijf) dan betaalt u iva. Is het uw eerste huis dan wordt 4% iva berekend, voor andere woningen wordt 10% berekend, tenzij het luxewoningen zijn want dan geldt het tarief van 20%. Het laagste tarief van 3% wordt berekend voor onroerend goed met historische, artistieke of archeologische waarde.

Het honorarium voor de notaris zelf bedraagt tussen de 1,5 en 2 procent van de aankoopwaarde van de woning. De honoraria van notarissen kunnen uiteenlopen.
Bron: Agenzia delle Entrate

Volgende week het laatste deel!

Eerder in het nieuws:
Uitgelicht de rol van de notaris, deel 1 (Duitsland, Tsjechië en Turkije)
Uitgelicht de rol van de notaris, deel 2 (Zwitserland, België en Portugal)
Uitgelicht de rol van de notaris, deel 3 (Spanje en Griekenland)

Themapagina
	Meer juridische en fiscale artikelen leest u op de themapagina: Juridisch
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

---

Mondi is een onafhankelijke belangenorganisatie die opkomt voor de collectieve belangen van haar leden en die hen voorziet van preventieve informatie om succesvol een woning in het buitenland aan te schaffen. Met een lidmaatschap van Mondi kunt u onbeperkt vragen stellen over alles wat te maken heeft met de aanschaf en bezit van buitenlands vastgoed. De investering hebt u zo terugverdiend. Met Mondi next nieuws blijft u op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen.

---

Terug naar overzicht