Kopen van vastgoed in het buitenland

februari 2011 | tip van de maand

Niet zelden raken mensen tijdens een vakantie bevangen door de prachtige natuur, het heerlijke klimaat of de vaak ontspannen levensstijl ter plaatse. Lopend langs de etalage van een makelaar, dringt de gedachte zich op “Een eigen plek onder de zon!”. Veel Nederlanders hebben hun droom verwezenlijkt, nog meer Nederlanders laten het echter bij dromen. Toch ligt het kopen van een huis in het buitenland vandaag de dag voor veel mensen binnen handbereik. Wel is het belangrijk om bij de aankoop niet over één nacht ijs te gaan.

Een huis in het buitenland biedt de mogelijkheid om voor langere tijd optimaal te genieten van uw favoriete omgeving en om die plek tot een stuk ‘thuis’ te maken. Voor veel mensen betekent de stap naar het buitenland een nieuwe fase in hun leven. Een fase waarin ‘genieten’ een meer prominente rol speelt. Daarnaast kan de aanschaf van een buitenlandse woning ook een aardig rendement opleveren. Kijkende naar het laatste decennium moet geconcludeerd worden dat, ondanks de crisis op de vastgoedmarkt, onroerend goed één van de meest veilige beleggingen en waardevaster dan aandelen is. Maar hoe gaat die aanschaf in zijn werk? Wat komt er bij kijken?

Verschillen
Het kopen van een huis is geen alledaagse bezigheid en moet zeker niet overhaast plaatsvinden. Temeer omdat de verschillen tussen het koopproces in Nederland en dat in andere landen aanzienlijk kan zijn. Een veelvoorkomend verschil is dat in veel landen een en hetzelfde huis door meerdere makelaars aangeboden wordt, waarbij er verschillende prijzen en tarieven gehanteerd kunnen worden. Sommige verschillen zijn specifiek voor een bepaald land. In Turkije bijvoorbeeld vindt de overdracht niet plaats bij de notaris maar in het eigendomsregister. In Duitsland geldt dat bijna iedere overeenkomst notarieel bekrachtigd moet worden, terwijl in Italië een voorovereenkomst al bindend is. In Zweden zijn notarissen onbekend, de Franse makelaar moet beschikken over een zogenaamde ‘mandat de vente’ voordat hij een woning mag verkopen en in Zwitserland hebben buitenlanders vaak een vergunning nodig om een woning aan te schaffen.

Makelaar
Hoe om te gaan met deze verschillen? Het gebrek aan kennis van de buitenlandse markt kan alleen opgevangen worden met goede begeleiding. Dit begint al bij de keuze voor een makelaar. Van belang is het te kiezen voor een makelaar die goed op de hoogte is van de gang van zaken in een bepaald land.

In veel landen mag iemand zich niet zomaar ‘makelaar’ noemen en dient hij aangesloten te zijn bij een beroepsorganisatie. Het beroep ‘makelaar’ is bijvoorbeeld in Frankrijk bij wet geregeld. Om dit beroep uit te oefenen moet aan een aantal voorwaarden voldaan worden. Een makelaar moet onder andere over bepaalde diploma’s, bankgaranties en een beroepsaansprakelijkheidsverzekering beschikken. Alleen als een aankomende makelaar aan deze voorwaarden voldoet kan hij een carte professionnelle bemachtigen. Deze carte professionnelle is verplicht om in Frankrijk onroerend goed te verhandelen. Ook in Italië moet een makelaar aan bepaalde eisen voldoen. De makelaar moet een beroepsopleiding gevolgd hebben, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering hebben en beschikken over een speciale makelaarsvergunning en een gemeentelijke verklaring waaruit blijkt dat hij officieel als makelaar staat geregistreerd. Bij de keuze voor een makelaar is het zaak om dit in de gaten te houden en een makelaar zo nodig naar vereiste de documenten te vragen.

Kadaster
Bespaar nooit op deskundigheid! Wat u ook verteld wordt en hoe betrouwbaar een aanbieder ook lijkt, schakel een advocaat in die uw koopcontract vooraf controleert. In veel landen is het zelfs gebruikelijk dat de koper een advocaat inschakelt. Bijvoorbeeld om onderzoek te doen in het kadaster; een onderzoeksplicht die de koper in veel landen heeft. In het kadaster/eigendomsregister staat omschreven wie de eigenaar van de grond is, wat de exacte afmetingen zijn, of er beperkende rechten rusten op het onroerend goed en of aan alle belastingen voldaan is. Naast dit onderzoek moet de koper in sommige landen ook zelf zorgen voor inschrijving in het register. In Portugal bijvoorbeeld moet de koper er zelf voor zorgen dat hij geregistreerd wordt als de nieuwe eigenaar van het onroerend goed (bij de Conservatória do Registo Predial). Wanneer er geen registratie plaatsvindt, kunnen schuldeisers van de vorige eigenaar alsnog beslag laten leggen op uw onroerend goed. In Spanje betekent dit dat u na ondertekening van de escritura de compraventa (eigendomsakte) ervoor moet zorgen dat deze zo snel mogelijk naar het eigendomsregister wordt verstuurd (registro de propiedad) en daarin ingeschreven wordt.

Zelf onderzoek doen in het kadaster is bijna onbegonnen werk. Het vereist de nodige juridische kennis en een uitstekende taalvaardigheid. Uiteraard kost het inschakelen van een advocaat geld, maar zie het als een investering in de toekomst. Let erop dat de advocaat onafhankelijk is. Dat wil zeggen dat de advocaat u vertegenwoordigt en niet ook de verkopende partij. Bij de keuze voor een advocaat moet u altijd vragen naar diens beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Als u foutief geïnformeerd wordt, kunt u altijd de advocaat nog aansprakelijk stellen, die daarvoor dan verzekerd is. Het is niet moeilijk om een huis in het buitenland aan te schaffen. Met deskundige begeleiding ligt zorgeloos genieten van een droomwoning binnen handbereik.

Doeleinde
Overigens kan het besparen op deskundigheid ook averechts werken. Met name op fiscaal niveau. Wie wil gaan emigreren of wil gaan resideren in het buitenland doet er verstandig aan om een fiscalist te raadplegen die een scan van de persoonlijke situatie maakt. Vaak kan een fiscalist helpen bij het besparen op de belastingverplichtingen, bijvoorbeeld door de woning samen met kinderen aan te schaffen of via een vennootschap. Zo kan de deskundige juist geld voor de koper verdienen!

Heel belangrijk is dat u voor uzelf helder heeft wat uw wensen zijn. Zoekt u een huis voor recreatie, voor permanent verblijf of ziet u de aanschaf puur als investering? Er zijn belangrijke (fiscale) verschillen tussen emigreren en het aanschaffen van een tweede huis. Bij de aanvang van uw zoektocht is het handig om helder te hebben wat u van uw nieuwe huis verwacht. Wanneer de woning bestemd is voor privégebruik (permanent of recreatief) dan zijn de persoonlijke wensen van belang. Waarschijnlijk begint de oriëntatie in het favoriete vakantieland. Heeft u een keuze gemaakt voor een land en regio, verblijf er dan eerst wat langer en het liefst ook buiten het hoogseizoen. Zo weet u zeker dat het niet tegenvalt als u de overstap maakt. Wordt naast het eigen gebruik het verhuur van de woning belangrijk, dan moet uiteraard rekening gehouden worden met de wensen van de gasten. In dat geval is een toeristisch interessante locatie van belang en dient de woning in de buurt van voorzieningen te liggen en goed bereikbaar te zijn. Is de woning alleen als investering bedoeld, dan moet deze in een regio liggen waar de kans op waardestijging groot is. Vraag bij een bestaande woning hoe lang deze te koop staat en neem geen genoegen met het antwoord dat het slechts drie maanden is.

Rendement
Er is de laatste jaren veel gebeurd en er wordt veel gezegd over de crisis op de vastgoedmarkt. Het is inderdaad zo dat in sommige landen de vastgoedmarkt het zwaar te verduren heeft. Maar eerlijkheid is ook geboden. De landen waar de prijzen en het aantal verkopen het sterkste zijn gedaald, zijn ook de landen waar de prijzen en de verkopen over lange termijn sterk zijn toegenomen. Per saldo geldt dat wie een lange adem heeft, zijn investering meestal wel terugverdiend met een aantrekkelijk rendement. Waar op de aandelenmarkt kapitaal bijna letterlijk in het niets is opgegaan, geldt dat vastgoed na verloop van tijd weer in waarde gaat toenemen. In Spanje gaan geruchten dat de laatste jaren de prijzen met 30 tot 40 procent gedaald zijn. Maar in de jaren voor de crisis stegen diezelfde prijzen met 10 tot 20 procent per jaar.

Vastgoed biedt nog steeds tal van interessante mogelijkheden en kan aantrekkelijker zijn dan andere beleggingsvormen, vastgoed is immers tastbaar en behoud op lange termijn (vrijwel) altijd zijn waarde. Belangrijk is echter dat vastgoed altijd een langetermijninvestering is, geduld en een goede voorbereiding zijn een schone zaak.

Vorige tips van de maand: