Hypotheekrente in het buitenland

Uit een quick scan van de NMa blijkt dat de marges van hypotheken in Nederland sinds medio 2009 historisch zijn, zeker vergeleken met de ons omringende landen.

De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) verdenkt banken van onderlinge afspraken om de hypotheekmarges kunstmatig hoog te houden. Uit een quick scan van de NMa blijkt dat de marges van hypotheken in Nederland sinds medio 2009 hoog zijn “zowel in historisch perspectief als in vergelijking met de ons omringende landen”. De vraag die opkomt is wat die marges in het buitenland zijn.

“Een internationale vergelijking van de marges met Frankrijk, Duitsland en België waarin rekening wordt gehouden met verschillen in de financieringsmix tussen de landen heeft als uitkomst dat de marges na medio 2009 in Nederland relatief hoog zijn”, zo luidt de conclusie van de NMa. Dit is met name vreemd, omdat er sinds de invoering van de euro ook een Europees renteniveau is, de Euribor. Blijkbaar heeft dit er niet toe geleid dat de marges gelijk zijn.

Vol procent
“Het is terecht dat de NMa onderzoekt doet naar de hypotheekrente in Nederland”, vertelt Albertjan Massier van Hypotheek en Buitenland. “We hebben de NMa al eerder benaderd met de vraag om hier onderzoek naar te doen. Aanvankelijk was de NMa afhoudend, maar nu kunnen ze er niet meer omheen.” De verschillen ten opzichte van de ons omringende landen kunnen oplopen tot een vol procent.

Massier geeft enkele voorbeelden: “In Frankrijk betaal je voor een hypotheek met een looptijd van 25 jaar tegen vast tarief ca. 3,7 procent. In België is een renteplafond verplicht, ter bescherming van de consument. Dit leidt tot iets hogere tarieven: ca. 4,5 procent voor een hypotheek met een looptijd van 20 tot 25 jaar tegen vast tarief. Ondanks dit renteplafond ligt het toch lager dan in Nederland. In Duitsland kunnen vergelijkbare hypotheken gevonden worden net onder de 4 procent.”

Vergelijking
Er zitten echter wel haken en ogen aan een vergelijking. Een belangrijk aspect is wel dat uitgegaan moet worden van vergelijkbare producten in Nederland en in het buitenland. Massier: “Meestal is het appels met peren vergelijken. De hypotheekproducten verschillen namelijk nogal per land. Het grootste verschil is gelegen in de wijze van financiering. In Nederland worden veel aflossingsvrije hypotheken afgesloten vaak in combinatie met een verzekeringsproduct. In het buitenland daarentegen is er vaak sprake van een annuïteitenhypotheek.” In de meeste landen heerst meer de mentaliteit van het aflossen en het verkrijgen van het eigendom vrij van rechten.

Europa
Dat de NMa Nederland in eerste instantie vergelijkt met België, Frankrijk en Duitsland heeft als reden dat deze drie landen lijken het meeste lijken op Nederland voor wat betreft het financieringsklimaat. Andere landen in Europa zijn moeilijker te vergelijken met Nederland. Massier: “In Spanje worden veel hypotheken aangeboden met een variabele rente. Deze is dan gebaseerd op de 12-maands Euribor en daar komt dan een marge bovenop. Die marge is afhankelijk van een aantal factoren en varieert van zo’n 0,8 tot 1,5 procent. Voor zover dergelijke producten in Nederland worden aangeboden liggen de marges echt hoger.” In het onderzoek verwijst de NMa ook naar het EU-gemiddelde. Een enigszins misleidende vergelijking. Juist vanwege de zo verschillende producten, maar ook omdat de EU landen in Oost-Europa omvat waar de rente heel hoog is.

Cultuurverschillen
Wat ook een factor is dat niet vergeten moet worden is het verschil tussen residenten en niet-residenten. Massier: “Het is best mogelijk om in België of in Frankrijk een volledige financiering te krijgen. Ook daar kunnen nieuwkomers op de markt zelfs de ‘kosten koper’ meefinancieren. Echter, voor niet-residenten liggen de zaken anders. Buitenlandse banken beschouwen deze groep als risicovol en zullen daarmee rekening houden bij het verstrekken van een lening. Los daarvan komen volledige financiering minder vaak voor, juist door de cultuurverschillen.” Voor Nederlanders die in het buitenland een woning aanschaffen kan dit betekenen dat een volledige financiering geweigerd wordt.

Conclusie
De conclusie mag dus zijn dat de bevindingen van de NMa de juiste kant opgaan. In Nederland zijn de rentetarieven inderdaad aan de hoge kant. Voorzichtigheid is echter geboden met het maken van vergelijkingen. Nederland heeft een uitzonderlijke financieringscultuur en dat maakt goed vergelijken moeilijk. Voor wie in het buitenland een woning wil aanschaffen, is het zinvol om een hypotheek lokaal af te sluiten, vooral omdat slechts enkele Nederlandse banken bereid zijn om een hypotheek te regelen voor een huis in het buitenland. Het scheelt bovendien aanzienlijk in kosten.

De Nederlandse hypotheekmarkt is voor zo'n 75 procent in handen van de vier grootste banken. Behalve de hogere kosten die banken in rekening brengen voor het afsluiten van een hypotheek is er in ons land ook sprake van een hogere hypotheekrente ten opzichte van de ons omringende landen. Saillant detail in het rapport van de NMa: “Zo hebben verschillende buitenlandse banken de Nederlandse markt verlaten, ABN Amro en Fortis zijn gefuseerd en zijn in sterk afgeslankte vorm eigendom van de Nederlandse Staat geworden. Daarnaast hebben ING, ABN Amro – Fortis en AEGON van de Europese Commissie voorwaarden opgelegd gekregen vanwege ontvangen staatssteun.” En; “In Nederland heeft de Europese Commissie aan ABN Amro, AEGON en ING prijsbeperkingen opgelegd. Voor ABN Amro geldt dat zij geen prijsleider mag zijn en geen agressief prijsgedrag mag vertonen. Met betrekking tot ING heeft de Europese Commissie als aanvullende maatregel gesteld dat ING op een aantal markten, waaronder de hypotheekmarkt, voor een periode van drie jaar geen gunstiger prijzen mag hanteren dan haar drie laagst geprijsde concurrenten. Tot slot is ook aan AEGON een verbod opgelegd om prijsleider te zijn op onder meer de hypotheekmarkt. De achterliggende reden voor deze maatregelen is volgens de Europese Commissie het voorkomen dat de gesteunde financiële instellingen een oneerlijk concurrentievoordeel behalen als gevolg van de staatssteun. Gedrieën hadden deze partijen in 2009 nog een marktaandeel van ca. 45%.”

Meer informatie:
Het rapport van de NMa: Download PDF: NMa Quick Scan

Eerder in het nieuws:
Financiering Spaans onroerend goed 
Hypotheek biedt zekerheid

---

Mondi is een onafhankelijke belangenorganisatie die opkomt voor de collectieve belangen van haar leden en die hen voorziet van preventieve informatie om succesvol een woning in het buitenland aan te schaffen. Met een lidmaatschap van Mondi kunt u onbeperkt vragen stellen over alles wat te maken heeft met de aanschaf en bezit van buitenlands vastgoed. De investering hebt u zo terugverdiend. Met Mondi next nieuws blijft u op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen.

---

Terug naar overzicht