Geen landelijk standaardexemplaar

Koopt u een huis in Frankrijk, dan is het verstandig om enigszins bekend te raken met de vele Franse regels en gebruiken.

Koopt u een huis in Frankrijk, dan is het verstandig om enigszins bekend te raken met de vele Franse regels en gebruiken. Ook in Frankrijk bestaan makelaars en notarissen, maar voor hen gelden andere regels dan in Nederland en zij voeren daarom hun taken anders uit. In deze reeks artikelen maakt Mr Ton Steinz u bekend met enkele aspecten van de koop (en het bezit) van een Frans huis. Het eerste artikel gaat over het koopcontract.

‘Anders dan in Nederland, bestaat er in Frankrijk geen landelijk standaardexemplaar dat in een overleg tussen vele instanties, tot stand is gekomen. Frankrijk kent namelijk niet het poldermodel, terwijl er ook meer dan 15 makelaarsorganisaties zijn met ieder een eigen versie. Het exemplaar dat het meest evenwichtig is, is het compromis de vente, een tweezijdige overeenkomst. Andere vormen zijn de eenzijdige promesse de vente (belofte tot verkoop) of een uitgebreid offre d'achat (aanbod tot koop). Deze geven echter veel te weinig rechten en verplichtingen, zodat het compromis te verkiezen is.

Verantwoord
Inmiddels zijn er in Frankrijk vele bijlagen verplicht gesteld. Zo moeten er officiële rapporten zijn over asbest, termieten (die het huis ongemerkt kunnen opeten), loodhoudende verf (die gevaarlijk kan zijn voor kinderen) en de gas- en elektra-installatie. Deze rapporten - soms zijn er maar een paar nodig - moeten gereed zijn wanneer het compromis aan u wordt voorgelegd. Anders hebt u een onvoldoende beeld van het huis en kunt u niet verantwoord beslissen. Het gaat hier om punten waarmee een koper zich meestal niet bezig houdt. Ook moet er een rapport over mogelijke energiebesparing zijn, waarmee u kunt beslissen om maatregelen te nemen. Een belangrijk onderwerp waar Nederlanders meestal niet aan denken is de riolering omdat die bij ons goed geregeld is. In Frankrijk hebben echter circa 600.000 huizen helemaal geen riolering terwijl bij andere er een aftandse fosse septique kan zijn. Een rapport daarover wordt pas in 2013 verplicht gesteld. Vraagt u er echter nu al naar of laat het zonodig op uw eigen kosten maken. Dit geldt niet wanneer er een gemeentelijk riool is, echter pas over jaren zal er vrijwel overal een gemeentelijk riool zijn.

Verrassingen
Hoewel u dus over veel wordt geïnformeerd, zijn de Franse koopcontracten toch zeer verkopergericht. Een verkoper tekent zich bijvoorbeeld geheel vrij voor alle verborgen gebreken en meldt, wanneer u naderhand op een (enigszins) zichtbaar gebrek wijst, dat u dat zelf maar had moeten ontdekken. Juridisch gaat het hier om de zogenaamde onderzoeksplicht van de koper die in Frankrijk zwaarder is dan bij ons. Aldus is het nodig dat u nog meer over het huis te weten komt en daarover vragen stelt. Het beste is daartoe in het compromis een paragraaf met verklaringen op te nemen die de verkoper moet afleggen. Zo moet er niets aan het huis verbouwd zijn zonder bouwvergunning. Ook moeten er geen aanschrijvingen van de overheid zijn of procedures lopen. Welke erfdienstbaarheden zijn er precies en hebben anderen voorkeursrechten op het huis? Zo zijn er nog andere punten, mede afhankelijk van de leeftijd en de staat van het huis. Ten slotte is de verklaring nuttig dat hij u alles heeft gemeld dat van belang voor u kan zijn. Indien hij deze verklaringen leest en ze niet allemaal kan onderschrijven, hoort u vanzelf over eventuele problemen. Dat is dan ook het doel van de voorfase: u moet volledig geïnformeerd zijn voordat u het compromis tekent. Makelaars hanteren vaak summiere standaardexemplaren die niet met al het bovenstaande rekening houden. Is er wat aan de hand dan hoeft dat op zichzelf nog geen ramp te zijn, omdat u dat mee kunt nemen bij uw beslissing – bijvoorbeeld tot prijsverlaging - en daarmee rekening kunt houden bij uw budget. Het voorkomen van wellicht dure verrassingen achteraf, is dus het voornaamste doel van deze fase.

Voorkeur
Aldus moet u het compromis aanvullen waarbij u ook uw specifieke wensen kunt laten opnemen, bijvoorbeeld dat er vóór de overdracht een bouwvergunning zal zijn verleend voor bepaalde werkzaamheden. Ook dat u nog een rapport door een architect over de bouwkundige staat zult laten maken dat, wanneer daaruit gebreken blijken, zal kunnen leiden tot de annulering van de koop. De Franse notaris staat er in het algemeen voor open om deze aanpassingen op te nemen zodat een compromis van zijn had de voorkeur verdient.’

 Bron: mr. Ton Steinz, Steinz & Dijkstra Advocaten

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Frankrijk
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

---

Mondi is een onafhankelijke belangenorganisatie die opkomt voor de collectieve belangen van haar leden en die hen voorziet van preventieve informatie om succesvol een woning in het buitenland aan te schaffen. Met een lidmaatschap van Mondi kunt u onbeperkt vragen stellen over alles wat te maken heeft met de aanschaf en bezit van buitenlands vastgoed. De investering hebt u zo terugverdiend. Met Mondi next nieuws blijft u op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen.

Print deze pagina

---

Terug naar overzicht