Fiscale wetgeving in Duitsland | deel 1

Investeren in een (vakantie-) huis in het buitenland betekent onvermijdelijk dat ook belasting verschuldigd is. Welke belastingen betaald moeten worden verschilt per land. Ieder land kent zijn eigen fiscale regels, die sterk kunnen afwijken van wat wij in Nederland gewend zijn. In dit deel, de eerste uit een reeks, gaat Mondi dieper in op enkele belastingen waarmee je als huiseigenaar in Duitsland geconfronteerd wordt.

In Duitsland wordt iedere transactie gelieerd aan onroerend goed met overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) belast. Bij aankoop van onroerend goed in Duitsland moet u hier dus rekening mee houden. Deze belasting varieert van 3,5 tot 5 procent van de koopprijs, afhankelijk van de deelstaat waarin het onroerend goed gelegen is. Na Hamburg, Berlin, Sachsen-Anhalt, Brandenburg, Bremen, Niedersachsen en Saarland zullen nu ook Nordrhein-Westfalen (per 1 oktober 2011) en Rheinland-Pfalz (per 1 maart 2012) de overdrachtsbelasting van 3,5 naar 5 procent opschroeven.

Worden naast het onroerende goed (erf, gebouw, tuin) ook nog roerende zaken als bijvoorbeeld een inventaris overgenomen, dan moet de koopprijs worden onderverdeeld in het onroerende en het roerende deel van dat bedrag. Uitsluitend over de aankoop van het onroerende deel is deze overdrachtsbelasting verschuldigd. Duitsland kent dus niet dezelfde regeling als in Nederland inzake de doorverkoop binnen de termijn van één jaar en ook deze tweede transactie blijft belast met overdrachtsbelasting. Het is daarom raadzaam bij vastgoedtransacties niet alleen vooraf te toetsen welke risico’s er mogelijk met de aankoop verbonden zijn, maar ook goed te bekijken wie eigenlijk precies de koper is: een Nederlandse vennootschap, een Duitse vennootschap of een particulier. Vaak beslist een koper pas kort voor de aankoop, wie er voor hem koopt, hijzelf als natuurlijk persoon of een vennootschap. Mocht na de transactie blijken dat het wellicht verstandiger zou zijn geweest een BV, een Duitse GmbH of een andere rechtsvorm als nieuwe eigenaar te laten registreren en moet het vastgoed in kwestie om fiscale redenen op een vennootschap of een derde worden overgeschreven, dan moet u immers nog een keer de Grunderwerbsteuer betalen.

Omzetbelasting
In beginsel is de koop van een vakantiehuisje vrij van omzetbelasting (Umsatzsteuer). Bij de aankoop van vakantiewoningen, die bestemd zijn voor de verhuur aan derden, wordt echter meestal geopteerd voor een levering mét omzetbelasting, welke momenteel 19 procent bedraagt. Dit heeft als voordeel dat de koper van het vakantiehuis de omzetbelasting die hij bij aankoop verschuldigd is bij de Duitse belastingdienst kan terugvorderen. Als de Nederlandse koper zijn vakantiehuis gaat verhuren, wordt hij een omzetbelasting- plichtig ondernemer in Duitsland. Hierbij wordt onderscheid gemaakt op grond van de verhuurtermijn:

• Langdurig verhuur aan een vakantieoperator:
Verhuurt de koper zijn vakantiehuisje langdurig aan een vakantieoperator, dan is deze verhuur in beginsel BTW-vrij. De koper in de hoedanigheid van verhuurder kan echter ook voor de BTW-optie kiezen. Dit heeft tot gevolg dat de verhuur met (heden) 19 procent BTW wordt belast.
 
• Korte- termijn verhuur aan verschillende vakantiegasten:
De kortetermijnverhuur aan verschillende vakantiegasten is onderworpen aan omzetbelasting. Deze bedraagt momenteel 7 procent. Als er voor de verhuur BTW betaald moet worden, dan kan de koper van het vakantiehuis op basis van de ontvangen rekeningen bijvoorbeeld voor de koop van het vakantiehuis, de aankoop van de inventaris, energiefacturen enzovoorts de hierbij inbegrepen BTW als vóorbelasting aantekenen. Wordt de koper door verkrijging van het onroerend goed voor de eerste keer omzetbelastingplichtig ondernemer in Duitsland, dan moet hij gedurende de eerste 24 maanden maandelijks aangifte doen. Deze aangiftes dienen in beginsel voor de tiende van de daaropvolgende maand bij het verantwoordelijke Finanzamt te worden ingediend, en betaald.

Maakt de koper uitsluitend zelf gebruik van zijn vakantiehuis, dan ontstaan er geen omzetbelastingplichtige inkomsten. Hierdoor is het niet nodig omzetbelasting af te dragen en kan er ook geen vóorbelasting op basis van genoemde ontvangen rekeningen worden aangetekend.

Bron: Alexander Crämer, als advocaat verbonden aan Strick Rechtsanwälte & Steuerberater.

Lees ook deel 2 en deel 3 van Fiscale wetgeving in Duitsland

---

Terug naar overzicht