Flesje gekraakt op aankoop in Piemonte

Mondi introduceert met genoegen een nieuwe Belgische columnist, die met regelmaat vanuit Merana, Piemonte, Italië zijn ervaringen zal uiten over Belgen en Nederlanders die aldaar op zoek gaan naar een tweede verblijf of zich permanent in Italië willen gaan vestigen.

"Eric en Anne hadden vanuit het ‘verre’ België beslist om een bod te doen op de woning in Piemonte. Belangrijk om weten is dat zodra in Italië een bod door de verkopers aanvaard wordt, er ook een daadwerkelijke wilsovereenstemming tussen partijen ontstaat. Met andere woorden; dat de verkoop in principe reeds definitief wordt. Het belang van een correct opgesteld schriftelijk bod mag dan ook niet onderschat worden.

Meestal is er sprake van een zekere tijdsdruk bij het overmaken van een bod. Als koper wil je natuurlijk niet dat het huis nog snel aan een andere geïnteresseerde verkocht wordt, zodat de klassieke weg van een eerder summier schriftelijk bod, gevolgd door een gedetailleerde voorlopige koopovereenkomst (compromis) en uiteindelijk de notariële akte, nog steeds het meest gevolgd wordt.

Schriftelijk bod en voorschot
Toch kan er ook eerst een uitgebreid schriftelijk bod worden opgemaakt, waardoor de stap van een compromis uitgeschakeld kan worden. Dergelijke keuzes zullen afhangen van de concrete situatie en of er met een zekere spoed moet gehandeld worden of niet. Hoe dan ook moeten in het schriftelijk bod reeds de opschortende dan wel ontbindende voorwaarden opgesomd staan, waaronder de verkoop al dan niet zal kunnen doorgaan. Denk hierbij aan voorwaarden met betrekking tot het rondkrijgen van de financiering, over de zekerheid dat er geen bouwmisdrijven begaan zijn of dat een bepaalde vergunning verkrijgbaar is. Naast de prijs, de te respecteren termijnen en de eventuele schadevergoeding bij ontbinding, zijn deze voorwaarden het belangrijkste.

Ook is het gebruikelijk in Italië, dat er op het ogenblik van het bod reeds een voorschot ten bedrage van tien procent wordt overgemaakt aan de makelaar teneinde de verkoper de zekerheid te geven dat de koper zijn bod ernstig meent. Zodra het bod aanvaard wordt, zal dit voorschot van tien procent effectief worden overgemaakt aan de eigenaar. Als het bod geweigerd wordt, dient de makelaar uiteraard dit bedrag integraal terug te storten.

Voorlopige koopovereenkomst
Ondertussen wordt alles voorbereid om de voorlopige koopovereenkomst op te stellen en gaan de makelaar en notaris reeds de eerste controles verrichten naar correctheid van de kadastrale gegevens, de plannen, de verbouwingen, de toegekende bouwvergunningen en eventuele erfdienstbaarheden. De administratieve voorbereidingen moeten gestart worden om tot de aankoop van een woning in Italië te kunnen overgaan. De koper moet een codice fiscale aanvragen en een Italiaanse bankrekening openen. Momenteel is, ondanks de ingevoerde IBAN codes, een Italiaanse bankrekening noodzakelijk omdat er bij de notaris met een Italiaanse bankcheque betaald moet worden. Italiaanse verkopers en de notaris hebben weinig vertrouwen in buitenlandse banken. Het kan theoretisch wel, maar maakt de zaken hier nodeloos moeilijk.

In de compromis kunnen ook nog opschortende en ontbindende voorwaarden opgenomen worden, maar als alles correct verlopen is en deze voorlopige overeenkomst wordt ondertekend, is het gebruikelijk in Italië dat er een voorschot tot dertig procent aan de verkoper wordt overgemaakt. Het best is dit voorschot in de in Italië beschermde juridische vorm van een ‘caparra confirmatoria’ te doen, hetgeen voldoende garanties biedt, mocht er alsnog iets misgaan, het betaalde tekengeld te kunnen recupereren.

Voor Eric en Anne is deze fase zonder noemenswaardige problemen verlopen. Hun bod werd door ons schriftelijk opgemaakt (geld was zonder lening beschikbaar, hetgeen de praktijk vlotter deed verlopen), overgemaakt en bijna onmiddellijk aanvaard, meestal wordt er een bedenktermijn van tien tot veertien dagen voorzien, zodat er in België alvast een lekker flesje werd gekraakt."

¹ Nicolas Dewulf is afgestudeerd in 1992 als licentiaat in de rechten aan de universiteit van Gent (België), een zevental jaar ervaring als jurist, twee jaar als productmanager van een administratieve dienstverlening en tenslotte zeven jaar ervaring aan de balie als zelfstandig advocaat. Hij heeft op zijn veertigste de stress achter zich gelaten en heeft samen met zijn Italo-Belgische vriendin een agriturismo opgestart in Merana, op de grens van Piemonte en Ligurië. Ze hebben naast een biologische lavendelboerderij tevens vier volledig vernieuwde vakantie-appartementen met volledig uitgeruste keuken en ontvangen midden in de natuur en de rust al sedert 2009 gasten, hoofdzakelijk uit België en Nederland. Sinds kort is Nicolas Dewulf erkend makelaar in Italië.