De Spaanse bancaire revolutie
De 100 procent hypotheek welke niet enkel in Spanje, maar ook Portugal wordt aangeboden, kent enkele addertjes onder het gras.Onder druk van de financiële autoriteiten vindt er sinds 2008 in Spanje een financiële hervorming plaats, waarbij de 45 caja’s (spaarbanken) gedwongen worden te fuseren met de commerciële banken en met elkaar. Doel hiervan is consolidatie van de Spaanse bankensector en een grotere solvabiliteit, waarbij het eigen vermogen meer in verhouding staat met het uitstaande vreemde vermogen. Dit relatief hoge uitstaande vreemde vermogen bij de caja’s wordt veroorzaakt door uitstaande kredieten, die in toenemende mate verstrekt werden aan vastgoedgerelateerde bedrijven, met name projectontwikkelaars, als voorfinanciering op hun nieuwbouwprojecten.
De 100 procent hypotheek
Spanje kent in de hoofdregel een hypotheekverstrekking van 30-70, of 40-60, waarbij de koper de eerste 30 of 40 procent met eigen geld aanbetaalt bij nieuwbouw. De overige, respectievelijk 70 of 60 procent van het aankoopbedrag verkrijgt hij zo gauw de bouw is opgeleverd, onder voorbehoud van overleg en beoordeling van inkomen. Deze nieuwbouw is met name door de caja’s voorgefinancierd, waar de grote banken met name bestaande bouw hebben gefinancierd en vele uitstaande hypotheekleningen kennen aan particuliere kopers.
Een nieuwe trend valt nu waar te nemen, waarbij Spaanse banken volledige financiering ter waarde van de koopsom aanbieden. Dit geeft veel kopers het idee dat ze nu probleemloos zonder eigen geld hun droomhuis kunnen kopen. Slogans als ‘Hipoteca (maxi) 100’, ‘Hipotecas 100% financiación’ en ‘Hipoteca cien’, worden gehanteerd om kopers over de streep te trekken.
Nieuwbouwwoningen
Zoals gezegd hebben met name de caja’s, nieuwbouwwoningen voorgefinancierd. De angst dat de projectontwikkelaars failliet gaan doordat ze de nieuwbouwwoningen niet verkocht krijgen en het aanbod de vraag ver overstijgt, is reëel te noemen en noopt tot maatregelen. Eén van die maatregelen is het aanbieden van de ‘100 procent hypotheek’ waarmee de koper de gelegenheid krijgt met een verlaagde koopsom, de nieuwe woning te kunnen kopen zonder eigen financiering.
Bestaande woningen
Bij de Spaanse commerciële banken speelt een soortgelijk verhaal, echter is hun marktpositie een ander. Een van de branchedirecteuren van Solbank licht toe; “De woningprijzen zijn gedaald vanwege het overschot van aanbod in verhouding tot de vraag en door de algehele economische recessie. Hierdoor zijn veel uitstaande hypotheken hoger dan de realistische marktwaarde. Banken kampen met klanten die hun betalingsverplichtingen niet nakomen. Voordat de banken willen overgaan tot juridische stappen zoeken ze naar allerlei oplossingen om maar niet tot executieverkoop over te hoeven gaan. Oplossingen zijn bijvoorbeeld het verlengen van de looptijd van de lening, aflossingsvrije hypotheken of de klant voor een bepaalde periode zelfs helemaal niets te laten betalen".
Naast particulieren die betalingsverplichtingen niet na kunnen komen, zijn er ook veel nieuwbouwprojecten waarbij projectontwikkelaars hun prijzen verlagen. Zij hebben akkoorden met banken, veelal caja’s, gesloten om de aangeboden hypotheeksom te handhaven, zodat een particulier een nieuwbouwwoning kan kopen voor 100 procent hypotheek. De reden hiervan is weer om te voorkomen dat een projectontwikkelaar failliet gaat en de bank het volledige project in eigendom moet nemen.
Er zal echter een moment komen dat de banken er niet meer onderuit komen en daadwerkelijk moeten gaan afschrijven. Zodra dat gebeurt, zullen de balansen van de banken een ander realistischer beeld schetsen. Banken moeten immers volgens de Europese regels aan bepaalde balanseisen voldoen, zoals een minimaal eigen vermogen. Wanneer zij ineens veel moeten afschrijven, kan dit betekenen dat ze niet meer aan deze eisen kunnen voldoen waardoor ze misschien wel hulp nodig gaan hebben van Europa. Gezien de situatie in Griekenland is dit een vrees die veel beleggers in hun grip houdt. Op de vraag of de banken op eigen kracht uit deze situatie kunnen geraken en wat te doen bij een dreigend faillissement was het antwoord; “Ik verwacht dat het garantiefonds voldoende middelen heeft om in te grijpen, als dat nodig is.”
Het garantiefonds
Spanje heeft ter ondersteuning van het consolidatieproces voor de caja’s een speciaal fonds gecreëerd, het zogenoemde ‘Fund of Orderly Bank Restructuring (FROB)’, met een potentiële omvang van 99 miljard euro. Uit hoofde van het FROB kan steun worden toegekend, op voorwaarde dat aanzienlijke kostenbesparingsmaatregelen worden doorgevoerd zoals sluiting van een kwart van de bankkantoren en 20 procent personeelsreductie. Tot nu toe hebben acht caja’s voor 11 miljard euro aan steun gevraagd bij het FROB. De meeste caja’s zijn momenteel bij de consolidatie betrokken en het totaal aantal caja’s is inmiddels met 27 teruggebracht tot 18. (bron ING Investment Management)
Rob Smulders, directeur bij Mondi de belangenorganisatie waarschuwt echter: “Laat u niet uitsluitend leiden door de aantrekkelijke mogelijkheden die de banken u bieden. Voorzichtigheid is geboden. De banken selecteren niet de krenten uit de pap. U dient uiteindelijk ook rekening te houden met de verkoopbaarheid van de woning op de lange termijn. Als u de verleidingen niet kunt weerstaan, laat u zich dan door een deskundige makelaar begeleiden die u ook informeert over de voor- en nadelen. Met name Spanjaarden en Engelsen die hun tweede woning voor 100 procent konden financieren, zijn in grote aantallen in de problemen gekomen doordat ze de maandelijkse hypotheeklasten niet meer konden dragen. Een hypotheek van 60 tot maximaal 70 procent is meer realistisch”.
Conclusie
De tijd van grote risico's nemen is voorbij. Als u een tweede woning koopt, hebt u eigen geld nodig, bij voorkeur minimaal 40 procent. Of er financieringsmogelijkheden zijn, is altijd afhankelijk van uw persoonlijke situatie en wordt bepaald door overige eisen die de bank aan uw lening stelt.
Dit artikel werd mogelijk gemaakt door bijdragen van Saskia Gruijters verbonden aan Hypotienda Espana S.L. .
Lees ook: De 100% hypotheek in Spanje
De 100 procent hypotheek
Spanje kent in de hoofdregel een hypotheekverstrekking van 30-70, of 40-60, waarbij de koper de eerste 30 of 40 procent met eigen geld aanbetaalt bij nieuwbouw. De overige, respectievelijk 70 of 60 procent van het aankoopbedrag verkrijgt hij zo gauw de bouw is opgeleverd, onder voorbehoud van overleg en beoordeling van inkomen. Deze nieuwbouw is met name door de caja’s voorgefinancierd, waar de grote banken met name bestaande bouw hebben gefinancierd en vele uitstaande hypotheekleningen kennen aan particuliere kopers.
Een nieuwe trend valt nu waar te nemen, waarbij Spaanse banken volledige financiering ter waarde van de koopsom aanbieden. Dit geeft veel kopers het idee dat ze nu probleemloos zonder eigen geld hun droomhuis kunnen kopen. Slogans als ‘Hipoteca (maxi) 100’, ‘Hipotecas 100% financiación’ en ‘Hipoteca cien’, worden gehanteerd om kopers over de streep te trekken.
Nieuwbouwwoningen
Zoals gezegd hebben met name de caja’s, nieuwbouwwoningen voorgefinancierd. De angst dat de projectontwikkelaars failliet gaan doordat ze de nieuwbouwwoningen niet verkocht krijgen en het aanbod de vraag ver overstijgt, is reëel te noemen en noopt tot maatregelen. Eén van die maatregelen is het aanbieden van de ‘100 procent hypotheek’ waarmee de koper de gelegenheid krijgt met een verlaagde koopsom, de nieuwe woning te kunnen kopen zonder eigen financiering.
Bestaande woningen
Bij de Spaanse commerciële banken speelt een soortgelijk verhaal, echter is hun marktpositie een ander. Een van de branchedirecteuren van Solbank licht toe; “De woningprijzen zijn gedaald vanwege het overschot van aanbod in verhouding tot de vraag en door de algehele economische recessie. Hierdoor zijn veel uitstaande hypotheken hoger dan de realistische marktwaarde. Banken kampen met klanten die hun betalingsverplichtingen niet nakomen. Voordat de banken willen overgaan tot juridische stappen zoeken ze naar allerlei oplossingen om maar niet tot executieverkoop over te hoeven gaan. Oplossingen zijn bijvoorbeeld het verlengen van de looptijd van de lening, aflossingsvrije hypotheken of de klant voor een bepaalde periode zelfs helemaal niets te laten betalen".
Naast particulieren die betalingsverplichtingen niet na kunnen komen, zijn er ook veel nieuwbouwprojecten waarbij projectontwikkelaars hun prijzen verlagen. Zij hebben akkoorden met banken, veelal caja’s, gesloten om de aangeboden hypotheeksom te handhaven, zodat een particulier een nieuwbouwwoning kan kopen voor 100 procent hypotheek. De reden hiervan is weer om te voorkomen dat een projectontwikkelaar failliet gaat en de bank het volledige project in eigendom moet nemen.
Er zal echter een moment komen dat de banken er niet meer onderuit komen en daadwerkelijk moeten gaan afschrijven. Zodra dat gebeurt, zullen de balansen van de banken een ander realistischer beeld schetsen. Banken moeten immers volgens de Europese regels aan bepaalde balanseisen voldoen, zoals een minimaal eigen vermogen. Wanneer zij ineens veel moeten afschrijven, kan dit betekenen dat ze niet meer aan deze eisen kunnen voldoen waardoor ze misschien wel hulp nodig gaan hebben van Europa. Gezien de situatie in Griekenland is dit een vrees die veel beleggers in hun grip houdt. Op de vraag of de banken op eigen kracht uit deze situatie kunnen geraken en wat te doen bij een dreigend faillissement was het antwoord; “Ik verwacht dat het garantiefonds voldoende middelen heeft om in te grijpen, als dat nodig is.”
Het garantiefonds
Spanje heeft ter ondersteuning van het consolidatieproces voor de caja’s een speciaal fonds gecreëerd, het zogenoemde ‘Fund of Orderly Bank Restructuring (FROB)’, met een potentiële omvang van 99 miljard euro. Uit hoofde van het FROB kan steun worden toegekend, op voorwaarde dat aanzienlijke kostenbesparingsmaatregelen worden doorgevoerd zoals sluiting van een kwart van de bankkantoren en 20 procent personeelsreductie. Tot nu toe hebben acht caja’s voor 11 miljard euro aan steun gevraagd bij het FROB. De meeste caja’s zijn momenteel bij de consolidatie betrokken en het totaal aantal caja’s is inmiddels met 27 teruggebracht tot 18. (bron ING Investment Management)
Rob Smulders, directeur bij Mondi de belangenorganisatie waarschuwt echter: “Laat u niet uitsluitend leiden door de aantrekkelijke mogelijkheden die de banken u bieden. Voorzichtigheid is geboden. De banken selecteren niet de krenten uit de pap. U dient uiteindelijk ook rekening te houden met de verkoopbaarheid van de woning op de lange termijn. Als u de verleidingen niet kunt weerstaan, laat u zich dan door een deskundige makelaar begeleiden die u ook informeert over de voor- en nadelen. Met name Spanjaarden en Engelsen die hun tweede woning voor 100 procent konden financieren, zijn in grote aantallen in de problemen gekomen doordat ze de maandelijkse hypotheeklasten niet meer konden dragen. Een hypotheek van 60 tot maximaal 70 procent is meer realistisch”.
Conclusie
De tijd van grote risico's nemen is voorbij. Als u een tweede woning koopt, hebt u eigen geld nodig, bij voorkeur minimaal 40 procent. Of er financieringsmogelijkheden zijn, is altijd afhankelijk van uw persoonlijke situatie en wordt bepaald door overige eisen die de bank aan uw lening stelt.
Dit artikel werd mogelijk gemaakt door bijdragen van Saskia Gruijters verbonden aan Hypotienda Espana S.L. .
Lees ook: De 100% hypotheek in Spanje
Geschreven door Rob Smulders
Datum: 03-10-2011
Datum: 03-10-2011
Terug naar overzicht
